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Analisi Abitare Co. sul rapporto fra la popolazione residente e le compravendite di abitazioni nei capoluoghi di provincia in Italia nel primo semestre 2025

Eccoci Toscana 15/10/2025

Mercato residenziale: nel I semestre 2025 tra le regioni la Toscana è settima per numero di compravendite, ma rispetto alla popolazione residente maggiorenne scala in quinta posizione. Pisa e Grosseto le città più vivaci

Milano, 15 ottobre 2025 – Il mercato immobiliare residenziale in Toscana ha registrato nel I semestre 2025 un aumento delle compravendite del +12,4%, un dato che posiziona la regione al settimo posto per numerosità. Ma cosa succede se si rapportano le compravendite con la popolazione maggiorenne residente? Secondo l’analisi di Abitare Co., società di intermediazione e servizi immobiliari specializzata in nuove costruzioni, la regione passa al quinto posto con 81 compravendite ogni 10mila residenti maggiorenni, dopo Emilia-Romagna (87), Lombardia (93), Piemonte (94) e Valle d’Aosta (118)[1].

Anche a livello territoriale, sebbene Firenze si confermi il capoluogo con il più alto numero di compravendite nei primi sei mesi dell’anno, rispetto agli abitanti la classifica cambia radicalmente, con Pisa, 99 compravendite ogni 10mila residenti maggiorenni, e Grosseto (97) che si posizionano tra le città più vivaci. Seguono Livorno (86), Pistoia (77), Firenze (75), Lucca (74), Siena (72), Massa Carrara e Arezzo (70) e Prato (69).

Il confronto tra i capoluoghi a livello nazionale

Se guardiamo ai numeri assoluti, le grandi città metropolitane guidano la classifica, con Roma, Milano e Torino sul podio. Ma rispetto agli abitanti maggiorenni i centri urbani medio-piccoli mostrano un mercato più attivo. Nei primi sei mesi dell’anno nelle prime dieci posizioni troviamo al primo posto Biella, con 121 compravendite ogni 10.000 residenti maggiorenni, seguita da Ravenna (110), Torino (107), Lodi e Sondrio (105), Mantova (104), Pavia e Milano (103), Piacenza (102) e infine Vercelli e Treviso (100). In fondo alla classifica si posizionano Pesaro con 20 transazioni ogni 10.000 residenti maggiorenni, Reggio Calabria con 42 e Potenza con 44.

“Per capire quanto si muove davvero il mercato immobiliare, non è sufficiente analizzare il numero delle case vendute, ma è necessario osservare il dato in rapporto a chi, potenzialmente, potrebbe comprarle – ha dichiarato Giuseppe Crupi, CEO di Abitare Co. – Mettendo a confronto il numero di compravendite con la popolazione maggiorenne di ciascun comune, si ottiene un indicatore che misura la “vivacità” del mercato locale.– Mettendo a confronto il numero di compravendite con la popolazione maggiorenne di ciascun comune, si ottiene un indicatore che misura la “vivacità” del mercato locale. Spesso i centri medio-piccoli sono più dinamici rispetto alle grandi città grazie alla maggiore accessibilità dei prezzi e a un’offerta abitativa più ampia in rapporto alla domanda. Nel complesso – conclude Crupi – il quadro evidenzia un’Italia immobiliare “a due velocità”: da un lato i grandi centri, dove il mercato resta solido ma meno dinamico in termini relativi; dall’altro, una rete di città medio-piccole che, grazie a prezzi più competitivi e qualità della vita più elevata, stanno intercettando una quota crescente della domanda abitativa e di investimento.”

RegioneCittà capoluogoCompravendite
I sem. 2025		Var. % I sem. 2025 / I sem. 2024Compravendite
I sem. 2025 ogni 10mila residenti maggiorenni
ToscanaPisa77412,90%99
ToscanaGrosseto68131,20%97
ToscanaLivorno1.13918,70%86
ToscanaPistoia58923,60%77
ToscanaFirenze2.340-0,90%75
ToscanaLucca56611,80%74
ToscanaSiena33226,70%72
ToscanaMassa40117,90%70
ToscanaArezzo57816,30%70
ToscanaPrato1.15616,00%69
TOTALE TOSCANA25.41212,4%81

Fonte: Elaborazione Abitare Co. su base dati Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) – Agenzia delle Entrate e Istat – popolazione residente al 1° gennaio 2025. Non sono disponibili i dati per alcuni capoluoghi (Monza, Gorizia, Trieste, Bolzano, Trento, Fermo, Barletta-Andria-Trani, Sud Sardegna) e per la regione Trentino-Alto-Adige. I dati relativi alla provincia di Massa-Carrara si riferiscono esclusivamente al capoluogo di Massa.

#RegioneCompravendite
I sem. 2025		Var. % I sem. 2025 / I sem. 2024Compravendite
I sem. 2025 ogni 10mila residenti maggiorenni
1VALLE D’AOSTA1.23615,3%118
2PIEMONTE34.21612,9%94
3LOMBARDIA78.8489,6%93
4EMILIA-ROMAGNA33.16011,7%87
5TOSCANA25.41212,4%81
6VENETO32.08410,5%78
7LAZIO36.2927,4%75
8UMBRIA5.42214,8%74
9ABRUZZO7.7754,7%71
10SARDEGNA9.3137,2%68
10MOLISE1.7029,0%68
10MARCHE8.58910,9%68
13PUGLIA21.6366,4%66
14SICILIA25.9177,3%64
15CALABRIA8.5349,1%55
16FRIULI-VENEZIA GIULIA5.16812,8%50
17CAMPANIA21.7443,5%47
18BASILICATA1.9722,3%43
19LIGURIA13.95110,0%11
20TRENTINO-ALTO ADIGENDNDND
ITALIA372.9719,3%74
Centro Studi Abitare Co.

Fonte: Elaborazione Abitare Co. su base dati Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) – Agenzia delle Entrate e Istat – popolazione residente al 1° gennaio 2025. Non sono disponibili i dati per alcuni capoluoghi (Monza, Gorizia, Trieste, Bolzano, Trento, Fermo, Barletta-Andria-Trani, Sud Sardegna) e per la regione Trentino-Alto-Adige. I dati relativi alla provincia di Massa-Carrara si riferiscono esclusivamente al capoluogo di Massa.

Regione#Città capoluogoCompravendite
I sem. 2025		Var. % I sem. 2025 / I sem. 2024Compravendite
I sem. 2025 ogni 10mila residenti maggiorenni
Piemonte1Biella45916,60%121
Emilia-Romagna2Ravenna1.48915,50%110
Piemonte3Torino7.90911,70%107
Lombardia4Lodi40711,90%105
Lombardia4Sondrio19366,70%105
Lombardia6Mantova4471,10%104
Lombardia7Pavia64124,30%103
Lombardia7Milano11.9966,80%103
Emilia-Romagna9Piacenza89217,90%102
Piemonte10Vercelli3959,80%100
Veneto10Treviso73521,10%100
Toscana12Pisa77412,90%99
Toscana13Grosseto68131,20%97
Piemonte13Alessandria76715,40%97
Lombardia15Varese6554,80%96
Friuli- Venezia Giulia15Udine82015,20%96
Sicilia17Trapani4427,20%94
Liguria17Genova4.6219,20%94
Puglia19Lecce7657,20%94
Piemonte20Novara80812,60%92
Emilia-Romagna21Ferrara1.0389,00%91
Veneto21Padova1.640-3,90%91
Veneto21Vicenza86018,20%91
Veneto24Venezia1.95312,90%90
Veneto24Belluno27746,60%90
Lombardia26Cremona54513,10%89
Emilia-Romagna26Parma1.49610,90%89
Emilia-Romagna28Reggio Emilia1.2839,20%88
Friuli- Venezia Giulia28Pordenone39422,60%88
Emilia-Romagna30Bologna2.9527,50%87
Lazio30Viterbo4949,90%87
Abruzzo32Chieti36543,50%86
Toscana32Livorno1.13918,70%86
Sicilia34Catania2.11714,90%85
Umbria34Terni78326,30%85
Liguria34La Spezia6740,70%85
Liguria37Imperia30928,40%84
Liguria38Savona42919,50%84
Lombardia38Lecco34113,50%84
Marche38Ancona71912,00%84
Sicilia41Siracusa816-3,00%83
Emilia-Romagna42Modena1.28815,20%82
Veneto42Verona1.79113,80%82
Piemonte42Asti513-3,10%82
Piemonte45Verbania21315,20%81
Sicilia45Ragusa5060,60%81
Umbria47Perugia1.11314,30%80
Veneto48Rovigo346-0,20%79
Molise48Campobasso32421,80%79
Puglia48Bari2.1356,90%79
Lazio51Roma18.3687,00%78
Piemonte51Cuneo37515,20%78
Abruzzo51Pescara7965,30%78
Toscana54Pistoia58923,60%77
Campania55Caserta47318,00%76
Sicilia55Caltanisetta37312,00%76
Emilia-Romagna57Rimini97117,90%75
Sicilia57Agrigento35411,10%75
Emilia-Romagna57Forlì75016,50%75
Toscana57Firenze2.340-0,90%75
Puglia61Taranto1.18416,40%74
Toscana61Lucca56611,80%74
Sardegna61Cagliari96411,50%74
Toscana64Siena33226,70%72
Marche64Macerata25111,80%72
Abruzzo66L’Aquila42616,20%71
Toscana67Massa40117,90%70
Toscana67Arezzo57816,30%70
Sardegna67Sassari73417,00%70
Calabria70Cosenza37413,80%69
Lazio70Rieti27113,80%69
Toscana70Prato1.15616,00%69
Sicilia73Palermo3.5399,40%68
Valle d’Aosta74Aosta190-9,50%66
Sardegna75Oristano1725,50%64
Lazio76Latina6856,70%63
Puglia76Brindisi440-3,20%63
Sicilia78Messina1.159-0,20%63
Puglia79Foggia7443,60%60
Calabria79Catanzaro42516,80%60
Campania81Salerno6394,30%59
Lazio82Frosinone21435,60%58
Campania82Benevento2772,30%58
Basilicata84Matera2906,70%57
Campania85Napoli4.1292,70%54
Campania85Avellino2453,30%54
Marche85Ascoli Piceno21523,20%54
Abruzzo85Teramo23917,40%54
Calabria89Vibo Valentia13518,50%52
Sardegna90Nuoro14836,40%51
Calabria91Crotone241-9,70%50
Sicilia92Enna104-23,80%48
Molise93Isernia79-4,20%45
Basilicata94Potenza244-6,90%44
Calabria95Reggio Calabria59713,30%42
Marche96Pesaro59013,20%20
Lombardia97MonzaNDNDND
Friuli- Venezia Giulia98GoriziaNDNDND
Friuli- Venezia Giulia99TriesteNDNDND
Trentino100BolzanoNDNDND
Trentino101TrentoNDNDND
Marche102FermoNDNDND
Puglia103Barletta Andria TraniNDNDND
Sardegna104CarboniaNDNDND
ITALIA372.9719,3%743
Centro Studi Abitare Co.

Fonte: Elaborazione Abitare Co. su base dati Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) – Agenzia delle Entrate e Istat – popolazione residente al 1° gennaio 2025. Non sono disponibili i dati per alcuni capoluoghi (Monza, Gorizia, Trieste, Bolzano, Trento, Fermo, Barletta-Andria-Trani, Sud Sardegna) e per la regione Trentino-Alto-Adige. I dati relativi alla provincia di Massa-Carrara si riferiscono esclusivamente al capoluogo di Massa.

ABITARE CO.

Abitare Co. nasce nel 1997 dall’esperienza quarantennale maturata nell’ambito immobiliare dai tre soci fondatori. Da quasi 30 anni protagonista del real estate italiano, con una particolare attenzione all’edilizia residenziale e di nuova costruzione, Abitare Co. è oggi una società di servizi immobiliari, con uffici a Milano e Roma che opera sull’intero territorio nazionale. Nel 2025 Abitare Co., supportata dall’esperienza del suo team composto da 95 professionisti, vanta 81 cantieri on going e in pipeline per un totale di circa 4.250 appartamenti in vendita e in affitto, con un valore globale di portafoglio di circa 2,3 miliardi di euro.